Gerade in norddeutschen Städten stehen viele Häuser nicht auf eigenem Grund, sondern auf Erbbaugrundstücken – oft von Kirchen, Stiftungen oder Kommunen vergeben. Beim Verkauf oder der Bewertung gelten hier Besonderheiten, die Laien (und so mancher Online-Rechner) regelmäßig übersehen.
Was das Erbbaurecht ist
Beim Erbbaurecht gehört Ihnen das Gebäude, nicht aber der Grund und Boden – den nutzen Sie gegen einen laufenden Erbbauzins für eine lange, feste Laufzeit (häufig ursprünglich 75–99 Jahre). Das Recht ist im Erbbaugrundbuch eingetragen, vererbbar und grundsätzlich verkäuflich.
Die drei Werttreiber, die alles entscheiden
- Restlaufzeit: Der wichtigste Faktor. Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwerer die Finanzierung für Käufer (Banken verlangen meist deutliche Reserven über die Darlehenslaufzeit hinaus) – und desto höher der Wertabschlag. Unter etwa 30–40 Jahren Restlaufzeit wird es ohne Verlängerungsvereinbarung spürbar schwierig.
- Erbbauzins und Anpassungsklauseln: Ein niedriger, selten angepasster Zins ist bares Geld wert; Klauseln mit Anpassung an Bodenwert oder Index können künftige Belastungen stark erhöhen.
- Vertragsklauseln: Zustimmungsvorbehalte des Erbbaurechtsgebers (Verkauf, Belastung), Heimfallregelungen und die Entschädigungshöhe für das Gebäude am Laufzeitende (gesetzlich mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts bei Wohnnutzung) gehören vor jedem Verkauf geprüft.
Bewertung: eigener Rechenweg nach ImmoWertV
Der Wert eines Erbbaurechts ist nicht „Hauswert minus irgendwas". Die ImmoWertV sieht eigene Verfahren vor: Vereinfacht wird vom Wert des unbelasteten Grundstücks der Bodenwertanteil des Eigentümers abgezogen und die Differenz aus marktüblichem und vertraglichem Erbbauzins über die Restlaufzeit kapitalisiert – plus Marktanpassung, weil Erbbaurechte je nach Region unterschiedlich akzeptiert sind. Kurz: Das ist Gutachterhandwerk. Online-Sofortrechner bewerten solche Objekte systematisch falsch, weil sie das Erbbaurecht schlicht nicht kennen.
Verkaufen mit Erbbaurecht: der Fahrplan
- Vertrag sichten: Restlaufzeit, Zins, Zustimmungserfordernis, Vorkaufsrechte des Erbbaurechtsgebers.
- Früh mit dem Erbbaurechtsgeber sprechen: Zustimmung zum Verkauf einholen; oft lässt sich zugleich eine Laufzeitverlängerung verhandeln – das steigert den Verkaufswert häufig mehr als jede Renovierung.
- Alternativ Grundstückskauf prüfen: Manche Erbbaurechtsgeber verkaufen den Boden; aus dem Erbbaurecht wird Volleigentum – für viele Käufer das attraktivste Szenario.
- Realistisch bepreisen und offen kommunizieren: Erbbau ist kein Makel, aber ein erklärungsbedürftiges Produkt – Transparenz filtert die passenden Käufer.