Eine geerbte Immobilie ist oft beides zugleich: emotionale Erinnerung und größte Vermögensposition des Nachlasses. Zwischen Trauer, Behördengängen und Familiengesprächen müssen Erben Entscheidungen mit großer finanzieller Tragweite treffen – teils mit laufenden Fristen. Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Punkte.
Die ersten Wochen: Fristen kennen
- Ausschlagung – 6 Wochen: Wer das Erbe nicht antreten will (etwa bei überschuldetem Nachlass oder hohem Sanierungsstau), kann es innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis ausschlagen. Danach gilt es als angenommen – mit allen Schulden.
- Meldung beim Finanzamt – 3 Monate: Erben müssen den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen.
- Grundbuchberichtigung: Die Umschreibung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Erbschaftsteuer: Warum der Immobilienwert so entscheidend ist
Für die Erbschaftsteuer bewertet das Finanzamt die Immobilie nach standardisierten Verfahren – häufig ohne Besichtigung und ohne Kenntnis von Mängeln oder Sanierungsstau. Es gelten persönliche Freibeträge (z. B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind). Liegt der angesetzte Wert über dem tatsächlichen, zahlen Erben zu viel Steuer.
Hier lohnt sich Paragraf 198 Bewertungsgesetz: Erben dürfen dem Finanzamt einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen – durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. Bei einer Differenz von beispielsweise 60.000 € zwischen Finanzamts-Ansatz und tatsächlichem Wert kann das Gutachten ein Vielfaches seiner Kosten an Steuern sparen.
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden
Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft – und die kann nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Der häufigste Streitpunkt ist der Wert: Ein Miterbe will auszahlen, ein anderer verkaufen, ein dritter vermieten. Eine neutrale Bewertung nimmt der Diskussion die Emotion: Für außergerichtliche Einigungen genügt oft ein Kurzgutachten (Festpreis ab 900 €); landet der Streit vor Gericht, braucht es das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten. Eskaliert die Lage, droht die Teilungsversteigerung – fast immer die schlechteste Lösung für alle Beteiligten.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Selbst einziehen
Emotional naheliegend – wirtschaftlich eine Frage von Zustand und Lage. Prüfen Sie ehrlich den Sanierungsbedarf (Heizung, Dach, Dämmung): Bei älteren Häusern können nach dem Gebäudeenergiegesetz Nachrüstpflichten auf neue Eigentümer zukommen.
Vermieten
Kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie in gutem Zustand und die Lage nachgefragt ist. Bedenken Sie: Vermietung ist Arbeit (Verwaltung, Instandhaltung, Mieterwechsel) und bindet Kapital. Eine ausführliche Entscheidungshilfe bietet der Artikel Vermieten oder verkaufen?
Verkaufen
Oft die klarste Lösung – besonders bei Erbengemeinschaften, weit entfernten Wohnorten oder hohem Sanierungsbedarf. Gut zu wissen: Bei geerbten Immobilien wird die zehnjährige Spekulationsfrist des Erblassers „mitgeerbt“ – hatte dieser die Immobilie länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel einkommensteuerfrei. Den Ablauf beschreibt unser Leitfaden Haus verkaufen in Bremen.