Kaum eine Immobilie wird in der Familie „nackt" übertragen: Fast immer behalten sich Eltern ein Wohnrecht oder den Nießbrauch vor. Beide Rechte stehen im Grundbuch, beide mindern den Wert der Immobilie erheblich – aber sie sind keineswegs dasselbe. Wer die Unterschiede kennt, gestaltet besser und bewertet richtig.
Wohnrecht vs. Nießbrauch: der Kernunterschied
| Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) | |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Vermieten & Miete behalten | Grundsätzlich nein | Ja – der Nießbraucher „zieht die Früchte" |
| Typischer Einsatz | „Ich will hier wohnen bleiben" | „Ich will wohnen bleiben ODER von der Miete leben" |
| Wertminderung | spürbar | meist deutlich stärker |
Praxisfolge: Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim, ist ein bloßes Wohnrecht wirtschaftlich wertlos – der Nießbraucher dagegen kann vermieten und so die Pflege mitfinanzieren. Deshalb ist der Nießbrauch bei Übertragungen meist die flexiblere Wahl.
Wie stark mindert das Recht den Wert?
Der Kapitalwert des Rechts errechnet sich vereinfacht aus dem Jahreswert (erzielbare Nettokaltmiete bzw. Wohnvorteil) multipliziert mit einem Vervielfältiger nach der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten (amtliche Tabellen des Bundesfinanzministeriums). Zwei Konsequenzen:
- Je jünger der Berechtigte, desto größer der Abschlag – bei 65-Jährigen kann der Nießbrauch einen erheblichen Teil des Immobilienwerts „aufzehren".
- Für die Schenkungsteuer ist das ein Vorteil: Der Kapitalwert wird vom Schenkungswert abgezogen – so passt oft eine deutlich wertvollere Immobilie in den Freibetrag. Details: Immobilie verschenken statt vererben.
- Für den Verkauf ist es ein Hindernis: Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie kauft fast nur ein Kapitalanleger mit kräftigem Abschlag – oder die Familie löst das Recht gegen Abfindung ab.
Pflichten nicht vergessen
Der Nießbraucher trägt in der Regel die gewöhnlichen Unterhaltungskosten, Versicherungen und öffentlichen Lasten; außergewöhnliche Maßnahmen (neues Dach) treffen den Eigentümer – wenn der Vertrag nichts anderes regelt. Unklare Kostenregelungen sind der häufigste Streitpunkt zwischen den Generationen: im Übertragungsvertrag explizit regeln.