Eine Eigentumswohnung zu verkaufen heißt: Sie verkaufen nicht nur Ihre vier Wände, sondern auch einen Anteil an einer Eigentümergemeinschaft – mit deren Finanzen, Beschlüssen und Baustellen. Käufer (und vor allem deren Banken) schauen genau hin. Wer die WEG-Seite im Griff hat, verkauft schneller und besser.
Diese Unterlagen verlangen Käufer und Banken
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Was gehört zur Wohnung, was ist Gemeinschaftseigentum, welche Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz) bestehen?
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (üblich: drei Jahre): Hier stehen kommende Sanierungen, Streitthemen und Beschlüsse – Käufer lesen sie wie ein Tagebuch des Hauses.
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen: Wie hoch ist das Hausgeld, was ist darin enthalten, gab es Sonderumlagen?
- Stand der Erhaltungsrücklage: Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument; eine leere Rücklage plus anstehende Dachsanierung drückt den Preis.
- Dazu wie immer: Grundbuchauszug, Energieausweis (siehe Energieausweis-Ratgeber), Grundriss, Wohnflächenberechnung.
Tipp: Fragen Sie früh bei der Hausverwaltung an – die Zusammenstellung dauert oft Wochen. Prüfen Sie auch, ob die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zum Verkauf vorsieht; das ist häufig der Fall und gehört in die Zeitplanung des Notartermins.
Was Ihre Wohnung wert ist – und was nicht
Wohnungen werden meist im Vergleichswertverfahren bewertet (siehe Bewertungsverfahren erklärt). Neben Lage, Größe und Zustand zählen wohnungsspezifische Faktoren:
- Etage, Aufzug, Balkon/Terrasse, Stellplatz – Klassiker mit messbarem Preiseffekt
- Hausgeldhöhe und Rücklagenstand – Käufer rechnen die monatliche Belastung mit
- Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen – sie wirken wie ein Preisabschlag
- Zustand des Gemeinschaftseigentums (Dach, Fassade, Heizung) – auch wenn Ihre Wohnung saniert ist
- Vermietet oder frei: Eine bewohnte Wohnung mit laufendem Mietvertrag spricht Kapitalanleger an – meist mit Abschlag gegenüber „bezugsfrei“, siehe Vermieten oder verkaufen?
Der Ablauf in Kürze
- Wert ermitteln: kostenlos über den Preisrechner oder schriftlich als Kurzgutachten (Festpreis ab 900 €).
- WEG-Unterlagen zusammenstellen (siehe oben) und Verwalterzustimmung klären.
- Vermarkten und besichtigen: ehrliches Exposé, gute Fotos – Tipps im Artikel Home Staging.
- Käufer prüfen, Notartermin, Übergabe: analog zum Hausverkauf – plus Übergabe der WEG-Dokumente.
Häufige Fragen
Muss ich die Eigentümergemeinschaft über den Verkauf informieren?
Eine allgemeine Informationspflicht besteht nicht – aber sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, führt am Verwalter kein Weg vorbei. Der Notar kümmert sich üblicherweise um die formale Einholung.
Drückt ein hohes Hausgeld automatisch den Preis?
Nicht zwingend – entscheidend ist, was dahintersteckt. Ein höheres Hausgeld mit solider Rücklage und gepflegtem Haus ist besser als ein „billiges“ Hausgeld, hinter dem ein Sanierungsstau wartet. Genau solche Zusammenhänge ordnet eine persönliche Werteinschätzung ein.
Meine Wohnung ist vermietet – kann ich trotzdem verkaufen?
Ja, „Kauf bricht nicht Miete“: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Zielgruppe sind dann Kapitalanleger; der Preis liegt meist unter dem einer bezugsfreien Wohnung. Ob Verkauf vermietet oder nach Auszug sinnvoller ist, rechnen wir gern durch: Kontakt.